قراردادهای پیش‌فروش ساختمان در سال‌های اخیر به یکی از روش‌های رایج برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی تبدیل شده‌اند. این قراردادها، که بر اساس تعهدات دوطرفه میان فروشنده (سازنده) و خریدار تنظیم می‌شوند، می‌توانند بسیاری از مشکلات مالی و مدیریتی انبوه‌سازان را کاهش دهند. اما در عین حال، عدم شفافیت در تعهدات دوطرفه می‌تواند منجر به بروز اختلافات حقوقی و مالی شود که مدیریت پروژه را با چالش‌های جدی مواجه می‌کند.
فروشنده موظف است پروژه را بر اساس مشخصات و جدول زمانی توافق‌شده تکمیل و به خریدار تحویل دهد. از سوی دیگر، خریدار باید به تعهدات مالی خود پایبند باشد تا اجرای پروژه به‌صورت روان پیش برود. سوالات بسیاری درباره حقوق و تعهدات هر یک از طرفین مطرح است؛ از جمله اینکه چه ضمانت‌هایی برای اجرای تعهدات وجود دارد و در صورت تخلف از قرارداد، چه حقوقی برای طرف مقابل محفوظ است؟
این مقاله تلاش می‌کند با ارائه پاسخ‌های مستند و جامع به این سوالات، راهنمایی کامل برای انبوه‌سازان، خریداران و فعالان حوزه ساختمان ارائه دهد و آنان را در تدوین قراردادهای شفاف و قابل‌اعتماد یاری کند.
تعهدات اصلی فروشنده در قراردادهای پیش‌فروش:
1.تحویل به‌موقع واحدها: فروشنده موظف است واحدهای پیش‌فروش‌شده را مطابق جدول زمانی تعیین‌شده در قرارداد تحویل دهد.
2.اجرای پروژه بر اساس مشخصات توافق‌شده: مشخصات فنی، متراژ، و مصالح ساختمانی باید مطابق جزئیات ذکرشده در قرارداد باشد.
3.اخذ مجوزهای لازم: فروشنده باید قبل از انعقاد قرارداد، مجوزهای قانونی مورد نیاز از جمله پروانه ساخت و مجوز پیش‌فروش را دریافت کرده باشد.
4.شفافیت در اطلاع‌رسانی: فروشنده باید اطلاعات دقیق و شفافی در مورد وضعیت پروژه، پیشرفت کار و هرگونه تغییر احتمالی ارائه دهد.
5.رعایت استانداردهای ساختمانی: فروشنده باید قوانین و استانداردهای مصوب ملی در حوزه ساخت‌وساز را رعایت کند.
6.بیمه مسئولیت: بیمه کردن پروژه در برابر خطرات احتمالی مانند آتش‌سوزی یا حوادث ساختمانی از تعهدات اصلی فروشنده است.
7.تضمین مالکیت خریدار: فروشنده باید از عدم وجود هرگونه بدهی یا وثیقه بر روی زمین یا پروژه اطمینان دهد.
8.تحویل مدارک مالکیت: پس از تکمیل و تحویل پروژه، فروشنده موظف است مدارک کامل مالکیت واحد را به خریدار ارائه دهد.
9.پاسخ‌گویی در برابر تأخیر: در صورت تأخیر در تحویل واحدها، فروشنده باید خسارت توافق‌شده در قرارداد را پرداخت کند.
10.عدم تغییر مشخصات بدون رضایت خریدار: فروشنده نمی‌تواند مشخصات واحدها یا امکانات پروژه را بدون توافق کتبی خریدار تغییر دهد.
اگر نیاز به جزئیات بیشتری در این مورد دارید یا تمایل به بررسی خاص‌تر یک بخش دارید، اطلاع دهید.
خریدار چه تعهداتی نسبت به پرداخت‌های مالی در قرارداد دارد؟
خریدار در قراردادهای پیش‌فروش وظایفی دارد که به شرح زیر است:
1.پرداخت به‌موقع اقساط: خریدار موظف است اقساط مالی تعیین‌شده در قرارداد را طبق جدول زمانی توافق‌شده پرداخت کند.
2.رعایت تعهدات مالی: پرداخت کامل مبلغ قرارداد، شامل اقساط اولیه، پرداخت‌های میانی، و پرداخت نهایی، مطابق شرایط قرارداد الزامی است.
3.پرداخت هزینه‌های جانبی: هزینه‌های مربوط به خدمات، بیمه، و سایر موارد ذکرشده در قرارداد باید توسط خریدار پرداخت شود.
4.پرداخت جریمه تأخیر: در صورت تأخیر در پرداخت اقساط، خریدار ممکن است ملزم به پرداخت جریمه تأخیر شود.
5.شفافیت در مدارک: ارائه مدارک هویتی و سایر اسناد لازم جهت ثبت قرارداد یا انتقال مالکیت بر عهده خریدار است.
6.احترام به زمان‌بندی: خریدار باید هماهنگی لازم را برای پرداخت‌ها و تحویل واحد به‌موقع انجام دهد تا موجب تأخیر در فرآیند نشود.
7.اطلاع‌رسانی در صورت تغییر شرایط مالی: اگر خریدار به هر دلیلی قادر به انجام تعهدات خود نیست، باید به‌سرعت موضوع را به فروشنده اطلاع دهد.
8.پرداخت هزینه‌های ثبتی: هزینه‌های مرتبط با تنظیم سند نهایی معمولاً بر عهده خریدار است، مگر در قرارداد خلاف آن ذکر شده باشد.
9.اطلاع از شرایط قرارداد: خریدار باید قبل از امضای قرارداد از تمامی شرایط و تعهدات آگاه باشد و بر اساس آن اقدام کند.
10.پیگیری روند اجرایی پروژه: خریدار حق دارد از پیشرفت پروژه مطلع باشد، اما موظف است این پیگیری را در چهارچوب توافقات انجام دهد.
قوانین و مقررات قراردادهای پیش‌فروش ساختمان در ایران که به‌منظور حفظ حقوق طرفین و ایجاد شفافیت در معاملات تدوین شده‌اند:
1.قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389: این قانون به‌طور جامع به تنظیم روابط بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار می‌پردازد و تعهدات و حقوق هر یک را مشخص می‌کند.
2.آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1393: این آیین‌نامه جزئیات اجرایی قانون پیش‌فروش را تبیین می‌کند و نحوه اجرای مفاد آن را روشن می‌سازد.
3.قانون مدنی ایران: برخی از مواد این قانون، به‌ویژه در بخش تعهدات و قراردادها، بر قراردادهای پیش‌فروش ساختمان نیز اعمال می‌شود.
4.قانون ثبت اسناد و املاک: این قانون به نحوه ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش و انتقال مالکیت می‌پردازد.
5.قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان: این قانون استانداردها و مقررات فنی مرتبط با ساخت‌وساز را تعیین می‌کند که در قراردادهای پیش‌فروش نیز باید رعایت شوند.
علاوه بر این‌ها، بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌های صادره از سوی سازمان‌های مرتبط مانند وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک نیز می‌توانند بر قراردادهای پیش‌فروش تأثیرگذار باشند. آگاهی از این قوانین و مقررات برای تنظیم قراردادهای پیش‌فروش شفاف و قانونی ضروری است.
نتیجه‌گیری
قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، اگرچه فرصت‌های بسیاری برای توسعه پروژه‌های ساختمانی فراهم می‌کنند، اما نیازمند شفافیت و دقت بالا در تنظیم و اجرای تعهدات هستند. فروشندگان باید مسئولیت‌پذیری و تعهد به استانداردهای توافق‌شده را سرلوحه کار خود قرار دهند تا از ایجاد هرگونه سوءتفاهم و نارضایتی جلوگیری شود. در مقابل، خریداران نیز باید با درک درست از تعهدات مالی و زمانی خود، به اجرای به‌موقع تعهدات کمک کنند.
یکی از نکات کلیدی در موفقیت این قراردادها، بهره‌گیری از مشاوران حقوقی حرفه‌ای و تدوین قراردادهای دقیق و جامع است. همچنین، ایجاد ارتباط مؤثر و مستمر میان طرفین می‌تواند نقش بسزایی در پیشگیری از اختلافات داشته باشد. به‌این‌ترتیب، می‌توان با مدیریت بهتر پروژه‌های ساختمانی، اعتماد طرفین را جلب و از اتلاف زمان و هزینه جلوگیری کرد.
