تغییرات غیرمنتظره در شرایط اقتصادی، مانند افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تورم شدید، به یکی از چالش‌های اصلی در صنعت ساخت‌وساز و پیش‌فروش واحدها تبدیل شده است. با توجه به شرایط جدید، بسیاری از سازندگان و پیش‌خریداران با مسائلی مانند عدم امکان تعدیل قرارداد و تاخیر در تحویل پروژه مواجه هستند. این مقاله به بررسی راهکارهای حقوقی و منطقی برای بازنگری در قراردادهای پیش‌فروش در چنین شرایطی می‌پردازد. با استناد به قوانین مدنی ایران و اصول حقوقی نظیر تغییر شرایط اساسی (Hardship)، فورس ماژور، قانون پیش‌فروش ساختمان و همچنین اصل انصاف (Equity)، می‌توان به سازندگان کمک کرد تا هزینه‌های اضافی ناشی از تغییرات اقتصادی را جبران نمایند. واحد تحقیق و توسعه تاو سیستم با بررسی دقیق تغییرات اقتصادی و تهیه راهکارهای مناسب، به سازندگان در مواجهه با چنین چالش‌هایی یاری می‌رساند. علاوه بر این، اپلیکیشن واحد 1 به عنوان یکی از محصولات شرکت تاو ، ابزار مناسبی برای مدیریت قراردادهای پیش‌فروش، مدیریت اقساط و محاسبه جریمه دیرکرد و تعدیل در شرایط بد اقتصادی به نفع سازندگان فراهم می‌آورد.

پیش فرضها:

-سازنده در تحویل پروژه تأخیر داشته باشد.

-حق تعدیل در قرارداد از سوی سازنده صلب شده باشد.

1. اصل تغییر شرایط اساسی (Imprévision) یا Hardship:

حتی اگر در قرارداد ذکر شده باشد که تعدیلی برای هزینه‌ها صورت نگیرد، در برخی نظام‌های حقوقی (از جمله نظام حقوقی ایران)، تغییرات شدید و غیرمنتظره در شرایط اقتصادی می‌تواند باعث شود که قرارداد به دلیل سختی در اجرا نیاز به بازنگری یا تعدیل داشته باشد. در این حالت، اصل تغییر شرایط اساسی یا Hardship ممکن است به سازنده اجازه دهد که درخواست بازنگری یا تعدیل قرارداد را مطرح کند.

استدلال حقوقی:

• تغییرات شدید تورمی و افزایش قیمت مصالح، شرایطی غیرقابل پیش‌بینی و خارج از کنترل طرفین بوده‌اند که در زمان انعقاد قرارداد به‌درستی پیش‌بینی نشده بودند. در نتیجه، این تغییرات به عنوان شرایط سخت و غیرمنتظره می‌توانند مبنای بازنگری در قرارداد شوند.
• ماده 227 و 229 قانون مدنی ایران: در صورتی که یکی از طرفین به دلیل عوامل خارج از کنترل و غیرقابل پیش‌بینی نتواند تعهدات خود را انجام دهد، می‌تواند به دادگاه یا داوری درخواست تعدیل یا بازنگری در قرارداد ارائه دهد.

2. استناد به شرایط فورس ماژور (Force Majeure):

اگر در قرارداد بندی برای فورس ماژور پیش‌بینی شده باشد، سازنده می‌تواند با استناد به شرایط اقتصادی و افزایش ناگهانی و غیرمنتظره قیمت‌ها، درخواست بازنگری در قرارداد را مطرح کند. در برخی نظام‌های حقوقی، تورم شدید یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی می‌تواند به عنوان شرایط فورس ماژور در نظر گرفته شود، مخصوصاً اگر سازنده نتوانسته باشد این تغییرات را در زمان انعقاد قرارداد پیش‌بینی کند.

استدلال حقوقی:

• در صورتی که افزایش قیمت مصالح ساختمانی یا تورم به میزانی باشد که اجرای قرارداد به همان شرایط اولیه غیرممکن یا بسیار دشوار شود، سازنده می‌تواند به فورس ماژور استناد کند و درخواست بازنگری در قرارداد دهد.
• ماده 229 قانون مدنی ایران نیز به امکان استناد به شرایط خارج از کنترل برای عدم اجرای تعهدات اشاره دارد.

3. مذاکره با مشتریان (Re-Negotiation):

در بسیاری از موارد، مذاکره مجدد و توافق دوطرفه بهترین و سریع‌ترین راه‌حل است. حتی اگر حق تعدیل در قرارداد صلب شده باشد، در صورتی که افزایش هزینه‌ها و تورم به مشتریان توضیح داده شود و به آن‌ها نشان داده شود که ادامه پروژه با شرایط فعلی غیرممکن یا غیرمنصفانه است، ممکن است مشتریان به تعدیل محدود یا پرداخت هزینه‌های اضافی رضایت دهند.

استدلال منطقی:

• حفظ کیفیت پروژه و تحویل به‌موقع ممکن است برای مشتریان اولویت داشته باشد. در این شرایط، مشتریان ممکن است برای جلوگیری از تأخیر بیشتر یا پایین آمدن کیفیت پروژه، تعدیلات محدود یا متمم قرارداد را بپذیرند.
• مستندات مالی، افزایش قیمت‌ها و اثبات تأثیر تورم بر هزینه‌های ساخت‌وساز می‌تواند به‌عنوان ابزار مذاکره مورد استفاده قرار گیرد.

4. استناد به قانون پیش‌فروش ساختمان:

در قانون پیش‌فروش ساختمان (مصوب 1389)، بندی وجود دارد که به امکان تعدیل قرارداد در صورت تغییرات قابل‌توجه اقتصادی یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی اشاره دارد. اگرچه در قرارداد ذکر شده که حق تعدیل صلب شده است، ممکن است بتوان به قانون پیش‌فروش استناد کرد و درخواست بازنگری در قرارداد را مطرح کرد، به‌ویژه در صورتی که افزایش هزینه‌ها بیش از حد انتظار باشد.

استدلال حقوقی:

• قانون پیش‌فروش ساختمان به مواردی اشاره می‌کند که در آن تغییرات شدید اقتصادی می‌تواند باعث تعدیل یا بازنگری در قرارداد شود، حتی اگر قرارداد به‌طور مستقیم چنین حقی را در نظر نگرفته باشد.
• سازنده می‌تواند به نهادهای قانونی مانند دادگاه یا سازمان داوری مراجعه کند و با استناد به این قانون، درخواست تعدیل هزینه‌ها را ارائه دهد.

5. ارجاع به داوری یا حل اختلاف قراردادی:

اگر در قرارداد بندی برای داوری یا حل اختلاف پیش‌بینی شده باشد، سازنده می‌تواند به آن ارجاع دهد و درخواست بررسی شرایط اقتصادی جدید و بازنگری در قرارداد را مطرح کند. داور می‌تواند با بررسی شرایط اقتصادی جدید و تأثیرات آن بر هزینه‌های ساخت، راهکاری برای جبران هزینه‌های اضافی ارائه دهد.

استدلال حقوقی:

• داور یا مرجع حل اختلاف می‌تواند به شرایط اقتصادی غیرمنتظره توجه کند و در صورتی که ثابت شود شرایط بازار و قیمت مصالح به‌طور غیرقابل‌پیش‌بینی تغییر کرده، داور می‌تواند حکم به تعدیل هزینه‌ها بدهد.
• در این حالت، حتی اگر در قرارداد حق تعدیل سلب شده باشد، داور می‌تواند به نفع سازنده رأی دهد و راهکاری عادلانه برای جبران هزینه‌ها ارائه کند.

6. استناد به اصل “انصاف” (Equity) در قرارداد:

حتی در شرایطی که سازنده حق تعدیل را از خود صلب کرده باشد، اصل انصاف می‌تواند به عنوان یک مبنا در دعاوی حقوقی استفاده شود. اگر ثابت شود که شرایط اقتصادی به‌طور اساسی تغییر کرده و اجرای قرارداد با شرایط اولیه غیرمنصفانه شده است، دادگاه یا داور می‌تواند با استناد به اصل انصاف، حکم به تعدیل یا بازنگری در قرارداد بدهد.

استدلال حقوقی:

• اصل انصاف در حقوق به این معناست که هر قرارداد باید عادلانه اجرا شود و اگر شرایط به نحوی تغییر کند که برای یکی از طرفین غیرمنصفانه باشد، طرف دیگر نمی‌تواند بر اجرای کامل و بدون تغییر آن پافشاری کند.
• در برخی موارد، دادگاه یا داور ممکن است با استناد به اصل انصاف، سازنده را مجاز به درخواست تعدیل یا بازنگری در قرارداد بداند.

حتی اگر در قرارداد ذکر شده باشد که حق تعدیل از سازنده صلب شده است و سازنده نیز در تحویل پروژه تأخیر داشته باشد، همچنان راهکارهای حقوقی و منطقی برای جبران هزینه‌های اضافی ناشی از تورم و افزایش قیمت مصالح وجود دارد:

1. استناد به تغییر شرایط اساسی (Hardship) یا فورس ماژور: اگر تغییرات تورمی یا افزایش قیمت مصالح شدید و غیرمنتظره باشد، می‌توان درخواست بازنگری در قرارداد را ارائه داد.
2. مذاکره با مشتریان: با توضیح شرایط اقتصادی و ارائه مستندات، می‌توان با مشتریان برای بازنگری یا تعدیل محدود در قرارداد به توافق رسید.
3. استناد به قانون پیش‌فروش ساختمان یا اصل انصاف: دادگاه یا داور می‌تواند با استناد به این اصول، حکم به تعدیل یا بازنگری در قرارداد بدهد.
4. ارجاع به داوری: اگر بندی برای داوری در قرارداد وجود دارد، سازنده می‌تواند درخواست حل اختلاف و بازنگری در قرارداد را ارائه دهد.

این راهکارها می‌توانند به سازنده کمک کنند تا بخشی از هزینه‌های اضافی را جبران کند، حتی در صورتی که حق تعدیل در قرارداد به‌طور مستقیم سلب شده باشد.

معیارهای تعریف تغییرات شدید تورمی و قیمت مصالح ساختمانی در قراردادها

معیار مشخص برای تغییرات شدید تورمی یا تغییرات سریع در قیمت مصالح ساختمانی به‌طور دقیق در قوانین و قراردادهای مختلف تعریف نشده و بیشتر به شرایط اقتصادی خاص هر کشور و عرف قراردادها وابسته است. با این حال، در برخی کشورها و نظام‌های حقوقی یا صنعتی، این تغییرات با توجه به شاخص‌های اقتصادی یا میزان افزایش هزینه‌ها در طول زمان تعریف می‌شوند. در ادامه چند معیار و روش رایج برای تعیین تغییرات شدید اقتصادی یا تورمی را توضیح می‌دهم:

1. معیار تورم (Inflation Benchmark):

• تورم بالاتر از 10 درصد: در بسیاری از کشورها، تورم بالاتر از 10% در یک دوره مشخص (مانند یک سال) به‌عنوان تورم قابل‌توجه و جدی در نظر گرفته می‌شود. در قراردادهای ساختمانی، اگر تورم از این سطح تجاوز کند، می‌توان آن را به‌عنوان تغییرات شدید اقتصادی در نظر گرفت.
• افزایش پیوسته قیمت‌ها: اگر تورم در مدت زمان کوتاه و به‌طور پیوسته (برای مثال، ماهانه بالاتر از 2-3%) افزایش یابد، معمولاً به‌عنوان یک بحران اقتصادی و شرایط فورس ماژور تلقی می‌شود.

2. معیار تغییرات قیمت مصالح ساختمانی:

• افزایش قیمت مصالح ساختمانی بالاتر از 20-30 درصد: در صنعت ساخت‌وساز، اگر قیمت مصالح ساختمانی (مانند فولاد، سیمان، بتن و سایر مواد) به‌طور ناگهانی بیش از 20 تا 30 درصد افزایش یابد، این افزایش به‌عنوان یک تغییر شدید در نظر گرفته می‌شود. به‌خصوص در پروژه‌های بزرگ، این تغییرات می‌تواند تأثیر جدی بر هزینه‌های نهایی پروژه بگذارد.
• مراجعه به شاخص‌های تخصصی: در بسیاری از کشورها، شاخص‌های تخصصی مانند شاخص نظام مهندسی یا شاخص قیمت مصالح ساختمانی منتشر می‌شود که تغییرات قیمت مواد و هزینه‌های مرتبط با ساخت‌وساز را اندازه‌گیری می‌کنند. افزایش‌های غیرعادی در این شاخص‌ها به‌طور معمول به‌عنوان تغییرات سریع و ناگهانی در قیمت‌ها در نظر گرفته می‌شود.

3. معیار تغییرات شاخص بانک مرکزی:

• شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI): بسیاری از کشورها، از جمله ایران، شاخص CPI (Consumer Price Index) را به‌عنوان معیار رسمی تورم ارائه می‌دهند. اگر CPI سالانه به‌طور قابل‌توجهی افزایش یابد (بیش از 10% یا 20%)، این افزایش به‌عنوان تغییرات شدید اقتصادی در نظر گرفته می‌شود. همچنین، تغییرات سریع ماهانه در این شاخص می‌تواند به‌عنوان معیار شرایط غیرعادی اقتصادی مورد استفاده قرار گیرد.
• شاخص تورم تولیدکننده (PPI): شاخص قیمت تولیدکننده (PPI) نیز یکی دیگر از معیارهای اصلی است که تغییرات هزینه‌های تولید را نشان می‌دهد. افزایش‌های غیرمنتظره در این شاخص نیز می‌تواند به‌عنوان تغییرات شدید در هزینه‌های ساخت‌وساز در نظر گرفته شود.

4. معیار زمان‌بندی تغییرات:

• تغییرات سریع در مدت زمان کوتاه (کمتر از 6 ماه): اگر تغییرات قیمت مصالح ساختمانی یا تورم اقتصادی در یک دوره کوتاه‌مدت (مثلاً در عرض 6 ماه) به‌طور ناگهانی اتفاق بیفتد، این تغییرات به‌عنوان شرایط غیرطبیعی در نظر گرفته می‌شود. برای مثال، اگر قیمت سیمان یا فولاد در عرض 6 ماه بیش از 25% افزایش یابد، این شرایط به‌عنوان تغییرات سریع و ناگهانی قلمداد می‌شود.
• افزایش‌های ناگهانی بالای 10-20 درصد در مدت کمتر از 3 ماه: افزایش‌های سریع در قیمت مصالح یا تورم عمومی در کمتر از سه ماه (بیش از 10-20 درصد) می‌تواند معیار مشخصی برای شرایط غیرعادی اقتصادی باشد.

5. مراجعه به استانداردهای صنعت یا قراردادهای مشابه:

• در برخی قراردادها یا صنایع، ممکن است حدود مشخصی برای تعدیل قیمت‌ها به‌طور استاندارد پیش‌بینی شده باشد. برای مثال، در برخی کشورها، اگر قیمت مصالح بیش از 15% تا 20% افزایش یابد، این مقدار به‌عنوان نقطه عطف برای بازنگری قرارداد تلقی می‌شود.
• در قراردادهای مشابه در همان صنعت، معمولاً از حدود استاندارد تغییرات قیمتی استفاده می‌شود تا مشخص شود چه مقدار از تغییرات قیمتی قابل پذیرش است و چه مقدار به‌عنوان شرایط غیرعادی در نظر گرفته می‌شود.

6. معیارهای قانونی و داوری:

• در برخی از نظام‌های حقوقی، حدود مشخصی از تغییرات اقتصادی به‌عنوان مبنای فسخ یا تعدیل قراردادها پیش‌بینی شده است. در چنین حالتی، اگر شاخص‌های اقتصادی به بیش از 10-15% تغییر برسند، طرفین قرارداد می‌توانند درخواست بازنگری یا تعدیل قرارداد را ارائه کنند.

خلاصه معیارهای تغییرات شدید:

1. تورم بالاتر از 10% سالانه یا افزایش‌های پیوسته ماهانه بالاتر از 2-3%.
2. افزایش قیمت مصالح ساختمانی بیش از 20-30% در دوره کوتاه (کمتر از 6 ماه).
3. شاخص‌های اقتصادی مانند CPI و PPI با افزایش‌های بالای 10-20%.
4. افزایش‌های ناگهانی و سریع (کمتر از 6 ماه) با نرخ‌های بالای 10-20%.
5. شاخص‌های تخصصی نظام مهندسی یا شاخص مصالح ساختمانی که افزایش‌های سریع را نشان می‌دهند.

به‌طور کلی، تغییرات بالاتر از 10% تا 30% در تورم یا قیمت مصالح ساختمانی (بسته به نوع قرارداد و پروژه) معمولاً به‌عنوان تغییرات قابل‌توجه در نظر گرفته می‌شود. این تغییرات می‌توانند مبنای قانونی برای بازنگری در قراردادها یا مطالبه تعدیل هزینه‌ها باشند، حتی اگر در قرارداد اولیه پیش‌بینی نشده باشد.

در چنین شرایطی، مذاکره با مشتریان یا استناد به شرایط فورس ماژور و شرایط غیرمنتظره می‌تواند راهی برای حل مشکلات ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز باشد.

حتی در شرایطی که حق تعدیل در قرارداد از سازنده صلب شده باشد و تاخیر در تحویل پروژه نیز وجود داشته باشد، همچنان راهکارهای حقوقی و منطقی برای جبران هزینه‌های اضافی ناشی از تغییرات اقتصادی وجود دارد. این راهکارها می‌توانند به سازنده کمک کنند تا با استناد به قوانین مربوطه و مذاکره با مشتریان، بخشی از هزینه‌های اضافی را جبران کند. واحد تحقیق و توسعه تاو سیستم به همراه اپلیکیشن واحد 1، امکانات مناسبی برای مدیریت قراردادهای پیش‌فروش و محاسبه تعدیلات فراهم می‌آورند که این امر به کنترل اقتصاد پروژه‌ها و حفظ منافع سازندگان کمک شایانی می‌کند.